Estás lista para empezar tu reforma? Pues, en primer lugar, averigua la envergadura de la obra. Puede tratarse de una reforma sencilla, como instalar aire acondicionado, pintar, remozar baños y cocinas o redecorar una zona, o de una obra que suponga un mayor esfuerzo, como el cambio de distribución del hogar, el alicatado, la carpintería, la iluminación, los suelos... Sea cual sea tu caso, ármate de paciencia y organiza bien cada paso.
1. Planificación
• La casa debe haber pasado la ITE, inspección técnica obligatoria en algunos municipios para edificios de más de 30 años.
• Haz un estudio geobiológico con el fin de establecer cuál es el estado de “salud” real de la casa.
• Comprueba, con una brújula, la orientación de la casa. Vigila por donde entra el sol y a qué hora lo hace.
• Firma con el contratista algún tipo de documento en el que se establezcan las bases del trabajo. Pídele (a él y a sus asalariados) acreditación como empresa o como trabajador.
• Cuida la relación con tus vecinos: avísales de que se va a realizar obra y cuánto va a tardar. Coordínate con el constructor para que el equipo no trabaje en fin de semana ni en horarios fuera de lo establecido, y para que tampoco haga ruidos innecesarios, como la música alta. Deben tener limpias y protegidas las zonas comunes del edificio: portal, ascensor y descansillos.
• Los meses de invierno son mejores para ciertas reformas, como la instalación del aire acondicionado, por varios factores: hay menos clientela, te atenderán mejor y tendrás menos probabilidades de que los aparatos estén agotados, aunque no tienen por qué salirte más baratos. Pero si lo que prefieres es que la meteorología no ralentice el ritmo de una obra importante y que las humedades se sequen lo antes posible, la época perfecta para hacer tu reforma es el verano o la primavera.
2. Proyecto
Es el trabajo de diseño, explicación de detalles, documentos necesarios y liquidación de los gastos. Consta de cuatro fases: estudios previos, anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. Puede realizarse con o sin seguimiento posterior en obra por un interiorista o arquitecto.
3. Permisos legales
• De obra menor. Es el necesario para las reformas más habituales: del baño o de la cocina, el alicatado, el cambio del suelo, la pintura de las paredes... Debe solicitarse en la junta de distrito correspondiente o en el Ayuntamiento, si se trata de un municipio pequeño, y también ante la comunidad de vecinos.
• De obra mayor. Es necesario siempre que haya que tocar elementos estructurales del edificio y muros de carga. En ese caso, hay que ponerse en contacto con un arquitecto que, después de preparar un proyecto, lo pasará por el Colegio de Arquitectos para su aprobación y visado. Si no se realiza este paso, el propietario de la vivienda puede incurrir en responsabilidad penal si se produce cualquier tipo de accidente.
• Contenedor. Es necesario avisar al Ayuntamiento de que vamos a colocar en la calle un contenedor para recoger el escombro, ya que estamos utilizando para ello espacio público. El constructor, en el caso de haberlo, suele ocuparse de esta tarea. Cuando conseguimos el volante necesario en la concejalía correspondiente o en la junta de distrito, tenemos que ir a guardar el sitio hasta que llegue el contenedor. Ten el permiso a mano por si viene la Policía. El transporte de un contenedor tipo (tamaño plaza de coche) y el viaje al vertedero cuesta 140 €.
• Fachadas. Si quieres instalar aire acondicionado, modificar la terraza o cambiar barandillas, la junta de vecinos debe aprobarlo y hacerlo constar en el acta. En edificios protegidos no están permitidas las obras que afecten a las fachadas. En cuanto al patio interior, depende también de la comunidad de vecinos.
• Calefacción. Si es central, no puedes “robarla” a la comunidad. Es decir, está prohibido excederse, en número y tamaño, de los radiadores asignados para los metros cuadrados que tiene tu hogar. Hay domicilios que no tienen calefacción, como algunos áticos a los que no les llega. Para estos casos hay máquinas de aire frío/calor que funcionan por los conductos de aire.
• Ventanas. Si el edificio está protegido, es posible cambiar las que den a la fachada exterior, pero siempre y cuando se sustituyan por otras iguales o muy similares a las ya existentes.
• Puertas de acceso a la vivienda. En este aspecto, debe hacerse lo que haya dictado la comunidad de vecinos correspondiente.
• Toldos. De nuevo, el mayor problema afecta a los inmuebles protegidos. En este caso, las obras permitidas dependerán de lo que dicten las normas municipales de protección del edificio y los estatutos de la comunidad.
4. ¿Cómo puedo hacerlo?
• Por cuenta propia. Puedes contratar cada oficio por separado. Suele resultar más barato, pero es mucho mas complicado y farragoso, ya que hay que delimitar los trabajos de cada profesional. Se necesita tiempo, mucha paciencia y dedicación.
• Con contratista. Coordina todos los oficios de la obra. Hará siempre lo que le digas, pero debes saber lo que quieres, ya que no aportará mucha orientación. Realiza un presupuesto al principio y cobra por los trabajos acabados. Suele exigir un 35% por anticipado, un 55% a mitad de obra y el 10% al final. En este último pago el cliente tiene derecho a poner objeciones si no queda conforme.
5. Posibles asesores
• El interiorista. Se encarga de la distribución de espacios, la situación de las ventanas, la orientación... Es una opción cara, pero, si nos enfrentamos con una reforma grande, podremos poner en sus manos todo el proyecto. No suelen hacerse responsables de la decoración y, cuando hay un problema estructural, tienen que acudir al arquitecto. Es importante dejar claro cómo cobra y sobre qué cosas obtiene comisión, así que es básico comunicarse con claridad con este profesional. Algunos interioristas hacen el trabajo sin anunciar lo que va a costar la obra, pero, en general, exigen entre un 10% y un 20% del total. A veces pasan una factura exclusivamente por el proyecto (de 3.000 a 6.000 €).
• El decorador. Te encontrarás con dos tipos de profesionales de este ramo. Los primeros se ocupan de realizar el proyecto de arquitectura interior: instalaciones (plano de fontanería e iluminación), mobiliario y seguimiento de la obra hasta el último detalle. Los segundos se limitan a hacer una propuesta sobre el mobiliario, las telas y los revestimientos. Suelen cobrar, igual que los interioristas, entre un 10% y un 20% del total de la obra.
• El arquitecto. Realiza las labores del interiorista anteriormente citadas, pero, además, se hace responsable de todos los temas relacionados con las estructuras. En caso de contar con un arquitecto y un decorador, es indispensable que trabajen en colaboración. En algunos casos, los arquitectos cobran un porcentaje del coste de la ejecución final de la obra que se realiza. A veces, se pacta con el cliente para hacer un determinado proyecto y durante el proceso se amplían conceptos. Suelen cobrar entre un 15% y un 20% del presupuesto de ejecución total de la obra sin IVA. Aparte, deberían cobrar el proyecto. Los arquitectos, interioristas y decoradores, en general, cobran un 40% de sus honorarios al entregar el proyecto y la memoria para redactar el presupuesto por parte de los constructores, un 40% a mitad de obra y un 20% al final.
• El ingeniero de Telecomunicaciones. Este grupo ha surgido en los últimos años. A ellos acuden arquitectos, interioristas y decoradores como complemento de su trabajo. Se ocupan de coordinar a las empresas de telefonía, fontanería, electricidad, electrónica y energía solar, si la hubiese. Ellos se encargan de pedir las licencias necesarias y de calcular el cableado, las adaptaciones y los soportes. Es importante que realicen su trabajo con previsión de futuro.
6. Materiales
Primero, hay que tener muy claro qué tipo de obra se quiere realizar. Si se hace por cuenta propia, hay que llamar a los diferentes operarios (albañiles, fontaneros, pintores, carpinteros, suelos, electricistas…) y pactar con ellos la compra de los materiales (sanitarios, azulejos...). Esta gestión resulta un poco más cara, pero de este modo evitamos problemas de última hora. Además, a ellos los distribuidores les hacen un 15% o un 20% de descuento, aunque a nosotros nos lo venden al precio de venta al público, quedándose ellos este porcentaje.
Los materiales con los que tenemos que contar para una obra suelen ser: maderas, piedras (baños, cocinas) suelos, azulejos, muebles de baño (de obra, integrados..) y sanitarios, porcelanas, encimeras, muebles...
RECOMENDACIONES
• Realiza contratos válidos y ejecutables, escoge empresas y profesionales serios y haz una buena planificación.
• Cláusula de retraso: concreta por escrito, al principio, cuánto dejarás de pagar si la obra no se termina en la fecha prevista.
• Ten claro qué tipo de obra estás haciendo y controla muy bien que se cumplan los plazos del plan de trabajo.
• Para no salirte del presupuesto, tenlo todo muy definido (presupuesto y mediciones por escrito). Una obra suele encarecerse porque el propietario se encapricha de distintos materiales o nuevas ideas durante el proceso. Es aquí donde el constructor u oficial se pueden aprovechar.
• Controla que los presupuestos estén dentro de lo que te quieres gastar y ciérralos antes de empezar el proyecto.
• Una reforma puede incrementarse un 30% y hasta un 50% a lo largo de la obra.
• Ojo con las reformas en edificios muy antiguos: desperfectos del pasado pueden salir a la luz al picar paredes, techos o suelos. Además, hay que tener mucho cuidado para no tocar los muros de carga.
• Pide siempre factura por adelantado y con IVA: sólo así podrás reclamar.
• Revisa, presupuesto en mano, las cantidades, calidades, fechas y acabados a lo largo de la obra.
• Involúcrate en la reforma y establece un día de visita semanal en el que estén presentes todas las partes implicadas: cliente, constructor y los oficiales correspondientes.
• No pagues sin que el trabajo esté realizado y de forma satisfactoria. Antes de hacer efectivo el último pago, comprueba que todo esté bien y vigila los remates.