Rodrigo Brunori
Autor: EFE
Soplan malos vientos: aumenta la morosidad, suben los tipos de interés... La desaceleración económica y la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos plantean un panorama complejo a quienes quieren comprar su vivienda. Aunque pedir un préstamo es cada vez más difícil, hay posibilidades para todas las necesidades. Nos paramos a leer la letra pequeña.
¿Es más difícil obtener un préstamo?
Un rumor recurrente dice que, por la incertidumbre económica, los bancos no quieren correr riesgos y son reacios a prestar dinero. Las entidades, sin embargo, lo niegan y afirman que ni siquiera han variado su política de concesión de préstamos. Y lo cierto es que, con crisis o sin ella, siguen publicitando sus préstamos hipotecarios y sacando productos nuevos en condiciones muy competitivas. ¿Qué ocurre entonces?
• Mercado diferente. Según Lorena Mullor, economista de la Asociación Hipotecaria Española, “el acceso al crédito es más difícil por las condiciones de mercado. Un elemento fundamental es el precio de la vivienda que, aunque más moderadamente, ha seguido creciendo, lo cual tiene un reflejo directo en el importe que hay que pedir para la hipoteca. Esto, unido a los tipos de interés, que se han duplicado respecto a 2005, hace que quienes antes entraban dentro de la demanda solvente ahora se queden fuera”.
• Euribor + 0,22%. Un repaso a la oferta de las entidades confi rma que los préstamos hipotecarios no se han encarecido. En algunos casos, incluso se da el fenómeno contrario. Dentro de los préstamos a interés variable, la mejor oferta es la de ActivoBank, que aplica un interés del Euribor más un 0,22%, sin comisiones, seguida de las de Ofi cina Directa Banco Pastor (Euribor + 0,33%) y Caixa Galicia (Euribor + 0,34%). Los tipos más caros corresponden a Santander (Euribor + 0,75%) y BBVA (Euribor + 0,65%).
• Poco a interés fijo. La oferta de préstamos a interés fijo es más pequeña y se comercializan poco. La razón es sencilla: como la vivienda es muy cara y el prestatario se ve obligado a pedir un capital elevado, el período de amortización tiende a ser largo y los préstamos a interés fijo suelen tener un plazo corto. Los tipos de interés se sitúan entorno al 6%.
• Medio punto. Hace una década, cuando el coste de fi nanciación de una hipoteca era de dos dígitos y nadie pedía más de 15 o 20 millones de pesetas, se decía que medio punto en el tipo de interés no suponía una gran diferencia. Pero la realidad ha cambiado: el endeudamiento es más alto y no produce el mismo efecto una rebaja de medio punto sobre un tipo del 15% que sobre un 5%. Ahora un pequeño cambio supone mucho dinero. Por ejemplo, un préstamo de 300.000 €, a devolver en 30 años, con un 5,5% de interés, da una cuota mensual de 1.703,37 €. Si bajamos hasta un 5%, la cuota es de 1.610,46 € y el ahorro mensual, de 92 €.
• Comisiones. La moderación con que las entidades afrontan la crisis, se aprecia en la comisión de apertura. Muchos bancos no la cobran y otros la han rebajado. Hace unos años, era de entre el 1% y el 1,5%.
• Flexibilidad. Tampoco había habido nunca tantas opciones para saldar la deuda: plazos muy largos –hasta 40 años–, posibilidad de contratar préstamos mixtos (a interés fijo unos años y luego variable), períodos de carencia (no se amortiza capital al principio, para que la mensualidad sea baja) o de dejar una cantidad para pagar de golpe al fi nal.
• Más dificultades. Que las entidades sigan concediendo préstamos no significa que todo el mundo lo obtenga. Tienen más problemas las personas con sueldos bajos y empleo precario.
En busca de clientes solventes
Repasamos los elementos en los que se fijan las entidades financieras.
• Ingresos. El banco pedirá datos sobre el sueldo y la justificación de cualquier ingreso que garantice los pagos, así como de las rentas de otros miembros de la familia.
• Ahorro previo. En estas circunstancias, es mucho más difícil que la entidad financie más del 80% del valor de tasación del inmueble. El cliente que pida el 100% del capital y los gastos tendrá ahora escasas posibilidades.
• Endeudamiento. El banco siempre calcula qué porcentaje de los ingresos mensuales hay que destinar al pago del préstamo. Quien dedique entre el 30% y el 40% lo tendrá más fácil.
• Situación laboral. El tipo de contrato, la antigüedad, si se trabaja por cuenta ajena o propia, la solvencia de la empresa y su sector son fundamentales.
• Otras deudas. El banco querrá saber qué deudas tiene el solicitante. La Central de Riesgos del Banco de España informa del nivel de endeudamiento y de si ha tenido problemas de morosidad.
¿Les sigue interesando a los bancos?
• Algo bueno. Sorprende que, en una coyuntura económica tan compleja, los bancos sigan interesados en las hipotecas. Pero en un país partidario de la vivienda en propiedad, es un producto estratégico. La persona que tenga allí su deuda domiciliará la nómina, usará las tarjetas, suscribirá depósitos y planes de ahorro y contratará sus seguros durante 20 o 30 años.
• Subrogación. Una prueba de esa competencia son las ofertas de subrogación. Para quienes estén dispuestos a cambiar su hipoteca de banco, Uno-e ofrece un tipo de interés del Euribor + 0,25% y regala 600 €. Se exige contratar un seguro de vida que se financia junto al capital del préstamo y en sus mismas condiciones. El Santander aplica el mismo tipo de interés, pero pone más requisitos: el préstamo debe tener una antigüedad mínima de seis años, sin problemas de morosidad. Se pide la domiciliación de la nómina y una aportación anual a un plan de pensiones superior a 600 €. En bancopopular-e.com hay también un regalo por llevar la hipoteca (800 €). El tipo es el Euribor + 0,30% y se exige domiciliación de nómina y al menos dos recibos, contratación de seguro del hogar y seguro de vida o aportación a un plan de pensiones (600 € al año).
• El euribor. El índice de referencia de los préstamos variables ha subido mucho. Entre junio de 2005 y marzo de 2008, ha pasado del 2,10% al 4,59%. Esto ha supuesto un encarecimiento para quienes contrataron préstamos entonces (sobre todo, a partir de 2003). Pero los expertos creen que ha tocado techo: este año puede haber subidas o bajadas puntuales, pero la media será similar a la del año pasado.
¿Cuándo conviene pensar en cambiar?
Antes de dejarse seducir por las ofertas de subrogación, hay que detenerse a hacer números y tener en cuenta lo siguiente:
• Ahorro. Se debe comparar la cuota mensual actual con la que tendríamos y calcular el ahorro a lo largo de los años que quedan de préstamo. Por ejemplo, en un préstamo de 200.000 € a 25 años, con un interés del 5,5%, la cuota es de 1.228,17 € mensuales. Si conseguimos una rebaja de 0,75 puntos –hasta el 4,75%–, la cuota pasará a ser de 1.140,23 € (87,94 € menos). En el primer año, el ahorro será de 1.055,28 €. Y a lo largo de 25 años, pagaremos 26.382 € menos.
• Gastos. Hay que calcular el coste de la operación. Para el caso anterior, habría que estimar estos gastos no bancarios: notaría (297 €), registro (114 €), tasación (180 €) y gestión (150 €). Es decir, 741 € más 1.000 o 2.000 € por la comisión de amortización anticipada –entre el 0,5% y el 1%–. En este caso, la subrogación compensa, dado que los benefi cios son superiores a los gastos.
• Mejora de condiciones. Si estamos interesados, debemos pedir a la nueva entidad una oferta vinculante con las condiciones de su hipoteca y llevarla a nuestro banco, que tendrá la posibilidad de igualarla o mejorarla. Esto es muy favorable para el cliente, puesto que consigue una mejora sin incurrir en gastos.
¿Qué ocurre con la morosidad?
El número de familias que puedan tener problemas para pagar sus préstamos debido a la crisis económica es algo que preocupa. Entre diciembre de 2006 y el mismo mes de 2007, la morosidad pasó del 0,40% al 0,71% del total de los préstamos hipotecarios. Puesto que, además, las últimas subidas del Euribor aún no aparecen reflejadas en esos datos, parece claro que seguirá aumentando en los próximos meses. Pero, como se ha señalado en repetidas ocasiones, España venía de unos niveles de morosidad excepcionalmente bajos, inferiores a los de la mayoría de los países de nuestro entorno. A mediados de la década de los años 90, por ejemplo, la morosidad hipotecaria llegaba aproximadamente al 6%. Con vistas al futuro, los elementos que más pueden contribuir a que siga creciendo son una subida de los tipos de interés y un aumento del desempleo.