ESPECIALES

Preguntas y respuestas

Rodrigo Brunori

¿CÓMO ES UN DESAHUCIO?

Cuando un inquilino deja de pagar la renta, deben seguirse los siguientes pasos:

• Un mes de margen. Una vez que finaliza el plazo para pagar el alquiler, el casero puede poner un juicio de desahucio. Pero es mejor esperar un poco más –un mes-, porque el juez puede estimar que se trata de un simple retraso y declarar improcedente la demanda.

• Hasta el último día. El inquilino demandado puede saldar la deuda hasta el mismo momento del juicio y reanudar así el alquiler. Es lo que se llama “enervar el desahucio”. Pero este derecho puede ejercitarlo una sola vez.

• Burofax. El casero puede requerir el pago mediante burofax y esperar dos meses a ver si se salda la deuda. Si el pago no se produce, el arrendador puede interponer la demanda y el inquilino, en este caso, no podrá parar el juicio abonando los atrasos.

• El juicio. Se recomienda poner un juicio para recuperar la vivienda, pero que no se intente cobrar el dinero adeudado mediante la misma acción legal para no alargar la reclamación. El dinero se reclamaría más tarde.

¿QUÉ SE PUEDE PACTAR EN UN CONTRATO?

Los contratos de arendamiento tienen una serie de cláusulas fijas, más o menos comunes, pero permiten que arrendador y arrendatario pacten condiciones particulares.

• El pago de determinados gastos (como la cuota de la comunidad de vecinos), las condiciones sobre las actividades del inquilino en la vivienda (si puede tener animales domésticos, desarrollar una actividad profesional o comercial)... Todo esto es materia de pactos que pueden reflejarse en el contrato. A veces estas condiciones se ponen como causa de resolución del contrato.

• No puede pactarse la renuncia del inquilino a determinados derechos. Por ejemplo, no se puede establecer que renuncia a su derecho de adquisición preferente o al plazo mínimo de cinco años, o que la renta se incrementará en una proporción superior a la del IPC. Este tipo de cláusulas, aunque el arrendatario las haya firmado, no tienen ningún efecto. Como se dice en derecho, “se tienen por no puestas”.

¿Y SI EL CASERO VENDE EL PISO?

No es extraño que un arrendador decida poner en venta un piso que está alquilado. En este caso, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente, lo que significa que, a igualdad de precio y condiciones, tiene preferencia para comprarlo frente a cualquier otra persona. Según la ley, cuando el propietario pone en venta el piso debe comunicarle el precio y las condiciones al arrendatario, que dispone de 30 días para ejercitar este derecho, denominado de tanteo.

Si el casero no cumple con esta obligación y el piso se vende sin conocimiento del arrendatario, éste cuenta con 30 días desde el momento en que se entere para impugnar esa operación y adquirir él el inmueble (derecho de retracto). La forma de enterarse es muy sencilla, porque los notarios tienen la obligación de comunicarle al inquilino que se ha realizado la operación de compraventa si el arrendador no acredita haberlo hecho él mismo con anterioridad.