El rumor existía desde hace tiempo: el estallido de la burbuja inmobiliaria era inminente. Ya se ha producido, crisis mediante, con la consiguiente bajada del precio de la vivienda. Pero, ¿conviene comprar ahora?
Descenso del 3,2%
• Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, el precio de los pisos en el mercado libre ha bajado un 3,2% en el último año, cifra que se queda en el 2,8% si en el cómputo se incluye la vivienda de protección ofi cial.
• Se trata del primer descenso interanual desde 1993, después de años de imparables subidas en los que, paradójicamente, se anunciaba una y otra vez la inminencia de una debacle.
• Según el Ministerio, las comunidades autónomas con mayores bajadas en el mercado libre han sido Madrid (-7,6%), Castilla La Mancha (-6,6%) y Murcia (-5,8%). Sólo en Extremadura (0,1%), Navarra (2,2%) y Ceuta y Melilla (4,9%) los precios se mantienen o suben.
• Las comunidades más caras son el País Vasco (2.960,2 €/m2) y Madrid (2.778,4 €), y las más baratas Extremadura (1.026,1 €) y Murcia (1.523,7 €).
• Si el análisis se hace por localidades, tomando los municipios de más de 25.000 habitantes, el sitio más caro es Getxo: 3.861,2 € / m2 .
• En el otro extremo, los precios más bajos corresponden a Hellín (895 € / m2) en Albacete.
Nuevas y usadas
• Los datos sitúan en 2.022 € / m2 el precio medio de la vivienda nueva y en 2.007,7 € el de la usada. Las primeras han bajado un 2,3% y las segundas, un 3,7%.
• Parece que las únicas viviendas que suben son las de protección oficial (5,6%), que alcanzan un precio medio 1.131,6 € / m2 .
Otros estudios
• Pero tener una idea precisa acerca de cuánto está bajando la vivienda no es tan sencillo, puesto que otros indicadores fi ables arrojan datos distintos.
• Según el último informe de la Sociedad de Tasación, que analiza el mercado de la vivienda nueva en las capitales de provincia, el descenso ha sido del 6,6%.
• Este estudio da un precio medio de 2.712 por m2 construido, lo que supone que un piso de 100 m2 cuesta como media 271.200 €.
• El descenso de precios es aún mayor si nos remitimos a otra empresa tasadora, Tinsa, que eleva la caída al 8,8%, si bien en este caso se trata de datos correspondientes a vivienda nueva y usada.
• En este maremágnum de datos parece difícil aclararse. Sí hay, no obstante, algunas conclusiones comunes: la más importante es que la vivienda está bajando de forma generalizada y que el descenso es mayor en los pisos de segunda mano, un proceso que va a continuar a lo largo del presente 2009, aunque nadie es capaz de decir cuándo se frenará.
¿Ha llegado el momento de comprar?
• Según José Luis Estevas- Guilmain, presidente de la Sociedad de Tasación, “hay que distinguir entre la compra por necesidad y la compra como inversión. Quien compre por necesidad debe actuar con cuidado debido a las incertidumbres de la economía. Y, por el mismo motivo, quien compre como inversión es mejor que, de momento, se esté quieto”.
• Dos razones invitan a la prudencia: la primera es que la crisis económica puede producir víctimas imprevisibles; la segunda, que si se espera un poco más se puede obtener un precio más atractivo.
• Estevas-Guilmain explica el motivo por el cual la vivienda va a seguir bajando: “En el centro de las grandes ciudades la oferta es muy escasa y siempre hay personas con capacidad para pagar precios elevados, pero en las zonas periféricas hay mucha vivienda vacía. La oferta es enorme y la demanda, en cambio, se está contrayendo. Esto, lógicamente, hará bajar los precios”. Sobre la posibilidad de predecir esa evolución se muestra escéptico: “No se sabe qué va a pasar con la economía, y el que diga que lo sabe, miente”, asegura.
Coyuntura complicada
• La primera amenaza es el paro, puesto que, cuando se compra vivienda, hay que acudir a un banco a buscar fi nanciación y esto obliga a devolver un préstamo, lo que hace imprescindible tener garantizado el trabajo.
• 2008 terminó con un drástico aumento del desempleo y, según las previsiones ofi ciales, 2009 acabará con un 15,9% de parados. Las estimaciones de la Comisión Europea son peores, del 16,1% de paro para 2009.
• Otro tanto ocurre con la actividad económica: el Gobierno prevé una contracción de la actividad económica de un 1,6% para 2009.
Algo a favor
• No todas las noticias son contrarias a la opción de la compra de vivienda. Un dato positivo es que han bajado los tipos de interés.
• El último descenso decidido por el Banco Central Europeo dejó el precio oficial del dinero en el 2%, el nivel más bajo desde 2003.
• Por otra parte, la principal referencia hipotecaria, el Euribor, ha bajado más de tres puntos en sólo medio año. Esto permitiría financiar la operación a un bajo coste, siempre que uno encuentre un banco que le dé un crédito.
¿Dan préstamos los bancos?
• Asistimos desde hace muchos meses a una curiosa polémica: la de si los bancos están dispuestos a conceder préstamos hipotecarios.
• Desde distintos sectores sociales, incluyendo al Gobierno y al propio ministro de Economía, se acusa a las entidades fi nancieras de haber cerrado el grifo de los créditos.
• Más allá de quien tenga razón o no, conviene analizar los argumentos de las entidades para averiguar si estamos dentro del grupo de personas que pueden obtener financiación o no.
• Los bancos aducen que el problema es que no existe una demanda solvente de crédito y que la que efectivamente lo es no queda desatendida.
• El quid de la cuestión parece ser que conseguir la categoría de “solvente” en un contexto económico favorable y de gran crecimiento econ;omico es muy distinto a conseguirla en plena crisis.
• La teoría es que una persona con unas condiciones dudosas por sus ingresos o su situación laboral puede obtener un préstamo en una coyuntura de bonanza económica, ya que lo más probable es que su situación progrese y pueda hacer frente a la deuda. Pero en un momento en el que se está disparando el paro no se le concede un crédito porque consideran que no se podrá pagar la deuda.